Einwendungsausschluss: Auch bei nicht umlagefähigen Betriebskosten?

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall teilte der beklagte Vermieter den klagenden Mietern am 12.07.2012 die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011 mit.

Enthalten waren auch generell nicht umlagefähige Betriebskosten, u.a. Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Die Kläger beglichen die sich aus der Betriebskostenabrechnung zu ihren Lasten ergebende Nachforderung.

Mit Schreiben vom 10.05.2014 wendeten sie dann ein, dass die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten nicht umlagefähig seien und forderten diese vom Beklagten zurück.

Der Vermieter berief sich auf den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB.

Zu Recht?

Ja – auch nach Auffassung des VIII. Zivilsenats des BGH greift der Einwendungsausschluss.

1.

Nach § 556  Abs. 3 S. 5 BGB obliege es dem Mieter, gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB könne der Mieter nach Ablauf dieser Frist Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er habe die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten - sog. Einwendungsausschluss.

2.

Gemäß § 556 Abs. 1 S. 3 BGB gelte für die Aufstellung der jährlich abzurechnenden Betriebskosten die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003.

a.

Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 S. 1 BGB, § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV seien Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Welche Betriebskosten darunter im Einzelnen zu verstehen seien, ergebe sich aus der Aufstellung in § 2 BetrKV.

Nicht zu den Betriebskosten gehörten nach der ausdrücklichen Regelung in §  1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV dagegen die zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Kosten sowie gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufzuwendenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Derartige nicht umlagefähige Instandhaltungs- und Verwaltungskosten nebst Rücklagen seien aber in der von dem Beklagten den Klägern mitgeteilten Betriebskostenabrechnung enthalten.

b.

Die Frage, ob von dem Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB auch die gemäß § 556  Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung generell nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten – wie hier Instandsetzungs- und Verwaltungskosten – umfasst seien, sei umstritten und vom Bundesgerichtshof bisher offengelassen worden

Der Senat beantworte die bislang offen gelassene, streitige Frage nunmehr dahin, dass der Einwendungsausschluss auch für diejenigen Einwendungen des Mieters gelte, die Positionen in einer Betriebskostenabrechnung betreffen, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar seien.

Fazit:

Der BGH beantwortet eine bislang hoch umstrittene Rechtsfrage im Betriebskostenrecht.

Unserer Auffassung nach zutreffend:

1.

Nach ständiger Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats unter Bezugnahme auf die Gesetzesbegründung steht der Einwendungsausschluss  für den Mieter im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter – § 556 Abs. 3 S. 3 BGB – gegenüber.

Damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht.

2.

Zu Recht weist der VIII. Zivilsenat darauf hin, dass sich weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB, noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften irgendwelche Hinweise auf eine Beschränkung dahingehend ergeben, dass der Einwendungsausschluss für bestimmte Einwendungen nicht gelten soll.

Vielmehr wäre die durch den Gesetzgeber ausdrücklich beabsichtigte Befriedungsfunktion nicht umfassend gewährleistet, wenn etwa die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnten.

3.

Es besteht auch kein Wertungswiderspruch zu § 556 Abs. 1 BGB.

Denn der Einwendungsausschluss setzt gerade voraus, dass auch eine – an sich unrichtige – Abrechnung verbindlich wird, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt.

Der Grund für die Unrichtigkeit der Abrechnung ist dabei nicht von Bedeutung.