Wohnungseigentumsrecht | 19.08.2015

Stellen leerstehende Geschäfte einen Mietmangel dar?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

1. Die Feststellung, dass ein Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliegt, setzt eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus; nur mittelbare Einwirkungen sind nicht als Mietmangel einzuordnen.

2. Das Nichtbetreiben oder Leerstehen von Mietflächen innerhalb eines Einkaufszentrums wirkt sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn. Ein Mietmangel ist hierin nicht zu sehen.

 

Dies hat das OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.06.2014, Az. 24 U 159/13entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall begehrte der klagende Mieter eines Restaurants samt Außenflächen in einem Einkaufszentrum von dem beklagten Vermieter die Zahlung von Schadensersatz.

Argument:

Es läge ein Mietmangel vor, der zu erheblichen Umsatzeinbußen geführt habe.

Namentlich stünden wesentliche Teile des Veranstaltungs- und Kongresszentrums aufgrund behördlicher Verfügung leer und würden nicht genutzt, weshalb in erheblichem Umfang Restaurantgäste ausgeblieben seien.

Zu Recht?

Nein – das OLG Düsseldorf bestätigt die Auffassung des Landgerichts, wonach kein für etwaige Umsatzeinbußen des Mieters ursächlicher Mietmangel vorliegend sei.

1.

Unter einem Mietmangel i. S. von § 536 Abs. 1 BGB  sei eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Mietmangel in Betracht kommen könnten. So könnten bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände – etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal – einen Mietmangel begründen.

Erforderlich sei allerdings, um eine Ausuferung des Mangelbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren würden, nicht als mietmangel zu qualifizieren seien.

2.

Gemessen hieran liege im vorliegenden Fall kein Mietmangel vor.

Der mit der teilweisen Nutzungsuntersagung aufgrund behördlicher Verfügung  verbundene Rückgang der Restaurantgäste begründe keinen Mietmangel. Denn das Nichtbetreiben des Veranstaltungsbetriebs anderer Mieter wirke sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn. Damit stehe aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter liege und auch im vorliegenden Fall nicht ausnahmsweise auf die Vermieterin abgewälzt worden sei.

Fazit:

Die Entscheidung liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Das Restaurant des Mieters war von der Nutzungsuntersagung nicht umfasst, es konnte einschränkungslos weiterbetrieben werden. Das Gäste und somit Umsatz ausbleiben, ist grundsätzlich allein das unternehmerische Risiko des Restaurantbetreibers.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn sich aus den Vereinbarungen der Parteien ergäbe, dass der Vermieter eine bestimmte Auslastung und/oder Kundenfrequenz zugesagt hätte. Dass wird aber ein vernünftiger Vermieter nicht tun, nicht zuletzt deshalb nicht, weil derartiges durch ihn kaum beeinflussbar wäre.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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