Mietrecht | 27.02.2013

Fristlose Kündigung nach Messerangriff auf Hausmeister des Vermieters!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Das Amtsgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 19.12.2012, Az. 6 C 387/12  in einem durch unseren Partner Ralf Schulze Steinen für eine Karlsruher Großvermieterin geführten Rechtsstreit entschieden, dass eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung möglich ist, wenn ein Mitbewohner des Mieters den vom Vermieter beschäftigten Hausmeister mit einem Messer attackiert.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall suchte der von der Vermieterin beschäftigte Hausmeister die Mieterin auf, um einige Dinge zu klären. Ein Mitbewohner der Mieterin, der selbst nicht Vertragspartner der Vermieterin war, attackierte den Hausmeister ohne greifbaren Anlass zunächst verbal, später mit einem 30 cm langen Küchenmesser, das er im Laufe der Diskussion aus der Küche der Wohnung geholt hatte. Dem tätlichen Angriff konnte der Hausmeister der Vermieterin gerade noch ausweichen.  Beraten durch uns und gestützt auf diesen Vorfall erklärte die Vermieterin gegenüber der Mieterin die fristlose Kündigung des Mieterverhältnisses ohne vorherige Abmahnung. Die Mieterin zog nicht aus, weshalb wir Räumungsklagefür unsere Mandantin erhoben.

Im Zuge des Prozesses wendete die Mieterin u.a. ein, die  durch unsere Mandantin selbst erklärte fristlose Kündigung sei mangels vorheriger Abmahnung unwirksam. Im Übrigen sei ihr das Verhalten ihres Mitbewohners nicht zurechenbar, letzterer sei auch schuldunfähig, was den Vorfall in einem milderen Lichte erscheinen lasse. All dem wurde unsererseits unter Hinweis auf die Schwere des Vorfalls und dem Argument entgegengetreten, die Mieterin müsse sich das Verhalten ihres Mitbewohners zurechnen lassen. Auch wenn gegenüber Behinderten ein gesteigertes Maß an Toleranz denkbar sei, sei die Grenze des Zumutbaren hier eindeutig überschritten.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Karlsruhe war unserer Auffassung und verurteilte die Mieterin zur Räumung und Herausgabe.

Die fristlose Kündigung unserer Mandantin sei auch ohne vorherige Abmahnung berechtigt gewesen. Denn aufgrund des krassen Vorfalls sei es ihr schlichtweg unzumutbar gewesen, das Mietverhältnis auch nur einen Tag länger mit der Mieterin fortzusetzen. In Fällen dieser Art könne eine Abmahnung die ihr zugedachte Wirkung bzw. Warnfunktion nicht mehr erfüllen. Das Verhalten ihres Mitbewohners müsse sich die Mieterin zurechnen lassen. Ob dieser schuldunfähig gewesen sei, könne dahingestellt bleiben. Denn die Schwere des Verstoßes, die damit einhergehende Hausfriedensstörung und Gefährdung des Hausmeisters ließen es als nicht hinnehmbar erscheinen, Mitarbeiter der Vermieterin oder andere Hausbewohner der Gefahr auszusetzen, Opfer von aggressiven Übergriffen des Mitbewohners der Mieterin zu werden.

Das gut und ausführlich begründete Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe ist richtig. Die Mieterin hat mittlerweile Berufung eingelegt. Diese wird unseres Erachtens keinen Erfolg haben.

Gerade wenn es um die Frage der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter  geht, sollte auf eine fachkundige Beratung unter keinen Umständen verzichtet werden!

Die  Entscheidung ist mit einer Urteilsbesprechung und einem Kommentar unseres Partners Ralf Schulze Steinen veröffentlicht auf der website der Fachzeitschrift IMR – Immobilien- und Mietrecht sowie in deren aktueller Ausgabe (IMR 2013, S. 102).

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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