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Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Mietrechtslexikon

von Ralf Schulze Steinen | 24.09.2012

Finden und verstehen Sie mehr von den wichtigsten Begriffen des Mietrechts von Abmahnung bis Zahlungsverzug mit Hilfe unseres Mietrechtslexikons!

 

Der vorliegende Blog ist der Beginn einer zusammenhängenden Beitragsreihe, die unter dem Titel „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“ in regelmäßigen Abständen fortgeführt, veröffentlicht und vervollständigt werden wird.

Die Beitragsreihe soll interessierten Lesern, insbesondere Vermietern und Mietern, die Möglichkeit bieten, sich schnell über praxisrelevante mietrechtliche Begriffe zu informieren. Durch die Suchfunktion in unserem Blog-Bereich ist eine schnelle und zielgerichtete Suche nach einzelnen Begriffen ohne Weiteres möglich.

Selbstverständlich ist uns aufgrund unserer jahrelangen Erfahrung bekannt und bewusst, dass sowohl im Bereich des Wohnraum-, als auch im Bereich des Gewerberaummietrechts eine – insbesondere für Laien – beinahe unüberschaubare Fülle von Rechtsbegriffen, Rechtsproblemen und Rechtsprechung vorhanden sind.

Unser Mietrechtslexikon erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit, eine individuelle Rechtsberatung kann es ebenfalls nicht ersetzen.

Allerdings zeigt uns die tägliche Mietrechtspraxis auch, dass bestimmte mietrechtliche Begriffe gehäuft und immer wieder Gegenstand von Mietrechtsstreitigkeiten sind. Über diese, in der Praxis regelmäßig wiederkehrenden, wichtigen Begriffe des Mietrechts soll unser Mietrechtslexikon Auskunft und einen ersten Überblick geben und zwar in alphabetischer Reihenfolge, quasi als  Mietrecht von A-Z.

Viel Vergnügen bei Ihrer Recherche!

 

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts, Teil 1:

A wie Abmahnung

Abmahnung:

Eine Abmahnung ist eine rechtsgeschäftsähnliche, einseitige Willenserklärung. Im Gesetz findet sie in den §§ 541, 543 Abs. 3 S. 1 BGB Erwähnung. Ihr Zweck ist es, den Abmahnungsempfänger darüber zu informieren, dass ein bestimmtes Verhalten seinerseits, bspw. Lärm in den Nachtstunden oder ständig verspätete Mietzahlungen, als vertragswidrig angesehen und missbilligt wird. Auch ein unterlassenes, nach dem Mietvertrag aber geschuldetes Verhalten, bspw. die Nichtdurchführung der turnusmäßigen Treppenhausreinigung,  kann Gegenstand einer Abmahnung sein. Die Abmahnung hat also eine Warnfunktion. Sie soll dem Abmahnungsempfänger die Gelegenheit geben, das missbilligte Verhalten abzustellen oder ein bestimmtes Verhalten zu zeigen. Aus der Abmahnung muss sich hinreichend genau ergeben, welche konkreten Verhaltensweisen oder Vorfälle beanstandet werden. Ein pauschaler, allgemeiner Hinweis auf die Vertragspflichten reicht nicht aus. Eine bestimmte Form muss hingegen bei Ausspruch einer Abmahnung nicht beachtet werden, diese kann also auch mündlich erfolgen. Aus Beweisgründen ist indes zu empfehlen, die Abmahnung schriftlich zu erklären und für nachweislichen Zugang zu sorgen. Die Abmahnung ist die Vorstufe zur Unterlassungklage oder zur Kündigung des Mietverhältnisses. Deren Missachtung kann somit schwerwiegende Rechtsfolgen für denjenigen nach sich ziehen, der sich die Abmahnung nicht zu Herzen nimmt. Eine unwirksame Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden.

Abnahmeprotokoll:

Das Abnahmeprotokoll enthält in der Regel eine Zustandsbeschreibung der Mietsache und zwar entweder zu Beginn des Mietverhältnisses (Übergabeprotokoll) oder zu dessen Ende (Rückgabeprotokoll). Sinn und Zweck ist es, den Zustand der Mietsache beweissicher festzuhalten bzw. beweisbar zu dokumentieren. Unabhängig davon, zu welchem dieser beiden Zeitpunkte es errichtet worden ist, kann dem Abnahmeprotokoll in bestimmten Fällen erhebliche Bedeutung zukommen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn ihm die Vertragsparteien „Außenwirkung“ verleihen etwa dadurch, dass sie es gemeinsam errichten und unterschreiben, wozu aber keine rechtliche Verpflichtung besteht.  So kann etwa der Vermieter durch die Vorlage eines durch die Parteien unterzeichneten Übergabeprotokolls den Beweis führen, dass er die Mietsache in mangel- und schadenfreiem Zustand an den Mieter übergeben hat. Andererseits wird ein Rückgabeprotokoll, in dem keine Mängel aufgeführt sind oder in dessen Rahmen der Vermieter die Mangelfreiheit der Mietsache bestätigt, als negatives Schuldanerkenntnis selbigen gewertet mit der Folge, dass mögliche Ansprüche seinerseits gegen den Mieter wegen Beschädigungen an der Mietsache oder auf Durchführung von Schönheitsreparaturen erlöschen.

Abrechnungsfrist:

Die Abrechnungsfrist beschreibt den Zeitraum, innerhalb dessen der Vermieter über die von dem Mieter auf die Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen hat.  Die Abrechnungsfrist ist geregelt in  § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. § 556 BGB gilt nur für die Wohnraummiete. Nach dieser Vorschrift ist dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die schuldhafte Versäumung dieser Frist zieht für den Vermieter weitreichende negative Rechtsfolgen nach sich. Die schwerwiegendste ist sicherlich der sich aus § 556 Abs. 2 S. 3 BGB ergebende Nachforderungsausschluss.Des Weiteren kann der Mieter Klage auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen erheben und an den laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist, also den rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung bei dem Mieter, ist der Vermieter beweispflichtig.

Anfechtung des Mietvertrags:

Wie jeder andere Vertrag kann auch der Mietvertrag angefochten werden. Die Anfechtung des Mietvertrags kann zum Einen auf die sich aus § 119 BGB ergebenden Anfechtungsgründe (Erklärungs- und Inhaltsirrtum, Irrtum über verkehrswesentliche Eigenschaften), zum Anderen aber auch auf eine arglistige Täuschung gestützt werden, § 123 BGB. Die Anfechtung  durch den arglistig getäuschten Vermieter hat sich als im Mietrecht besonders praxisrelevant erwiesen, was durch in jüngster Vergangenheit ergangene, obergerichtliche Entscheidungen bestätigt wird. Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung kommt demnach einerseits dann in Betracht, wenn der Mieter zulässige Fragen, bspw. nach seinen Einkommensverhältnissen, seinem Familienstand oder nach Haustieren, falsch beantwortet. Die falsche Beantwortung unzulässiger Fragen, bspw. nach Schwangerschaft, Parteizugehörigkeit, sexueller Neigung, bleibt indes folgenlos. Andererseits kommt eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung auch dann in Betracht, wenn es der Mieter unterlässt, den Vermieter – auch ohne konkrete Frage – über Tatsachen aufzuklären, die für dessen Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind und hinsichtlich derer letzterer nach Treu und Glauben sowie unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise entsprechende Mitteilung erwarten durfte, bspw. Aufklärung über den ausschließlichen oder schwerpunktmäßigen Verkauf der der rechtsradikalen Szene zuzuordnenden Bekleidungsmarke „Thor Steinar“ durch den Mieter. Die Pflicht zur eigenständigen, ungefragten Aufklärung bleibt aber die Ausnahme, denn bei Vertragsverhandlungen besteht in der Regel keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten.

Aufhebungsvertrag:

Auch im Mietrecht gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Die Parteien können demnach jederzeit – und ungeachtet ihrer Möglichkeiten, dass Mietverhältnis durch (einseitige) Kündigung zu beenden – einen Mietaufhebungsvertrag abschließen. Vermieter und Mieter einigen sich dabei darauf, dass der zwischen ihnen bestehende Mietvertrag entweder sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt endet. Der Abschluss des Mietaufhebungsvertrags ist formlos möglich, er kann auch durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten beider Parteien zu Stande kommen, woran aber strenge Anforderungen zu stellen sind. Häufig wird die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses anlässlich einer Mietrechtsstreitigkeit im Rahmen eines Räumungsvergleichs vereinbart, der dann regelmäßig auch weitere Regelungen enthält, bspw. zur Kaution oder zur Zahlung einer sog. Umzugsbeihilfe.  Denn ein Mietrechtsstreit ist mitunter ein untrügliches Anzeichen dafür, dass das Mietverhältnis nicht mehr „funktioniert“, die Parteien lieber getrennte Wege gehen sollten. Ein Anspruch auf Abschluss eines Mievertrags ist grundsätzlich nicht existent. Nur ganz ausnahmsweise, bei Vorliegen ganz besonderer Voraussetzungen kann der Vermieter nach Treu und Glauben, § 242 BGB, zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrag verpflichtet sein.


Der nächste Teil unserer Beitragsreihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“  ist gewidmet dem Buchstaben B wie …… – und erscheint in Kürze!

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Ralf Schulze Steinen

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