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Unrenovierte Wohnung angemietet: Wann kann Renovierung verlangt werden?

von Ralf Schulze Steinen | 10.10.2018

Unrenovierte Wohnung angemietet: Wann kann Renovierung verlangt werden?

 

1. Wird eine unrenovierte Wohnung angemietet, besteht ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Renovierung grundsätzlich nicht.

2. Anderes kann gelten, wenn die Wohnung „verkommen“ ist. Dies ist aber erst dann anzunehmen, wenn die Renovierung erforderlich ist, um Substanzschäden vorzubeugen.

 

Dies hat das LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018, Az. 18 S 392/16, entschieden.

 

Der Fall:

 

Die klagende Mieterin hatte im Jahr 2002 eine unrenovierte Wohnung von der beklagten Vermieterin angemietet.

Die Klausel im Wohnraummietvertrag, aufgrund derer die Schönheitsreparaturen auf die Mieterin abgewälzt werden sollten, war unwirksam.

Mit ihrer Klage begehrte die Mieterin von der Vermieterin die Zahlung eines Vorschusses in Geld für die Renovierung der Wohnung, also die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Zu Recht?

 

Die Entscheidung:

 

Nein – das LG Berlin weist die Klage ab.

1.

Die Klägerin habe eine unrenovierte Wohnung angemietet.

Diesen Zustand der Wohnung hätten die Parteien – außerdem – ausdrücklich als vertragsgemäß vereinbart.

Eine unrenovierte Wohnung sei daher die mietvertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit der Wohnung.

2.

Ein Mietmangel i. S. v. § 536 BGB, der eine Instandhaltungs- / Instandsetzungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zur Folge habe, liege vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache negativ von der Soll-Beschaffenheit abweiche.

Dies sei nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie etwaiger ergänzender Vertragsabreden der Parteien zu beurteilen.

Danach treffe die Beklagte vorliegend gerade keine Instandhaltungspflicht.

Denn die Vornahme der von der Klägerin verlangten Renovierung würde zu einer deutlich über den vertraglich geschuldeten Soll-Zustand der Wohnung hinausgehenden Verbesserung führen, die die Beklagte nicht schulde.

3.

Zwar sei es nachvollziehbar, dass sich die unrenovierte Wohnung nach Jahren der Nutzung dekorativ – weiter – verschlechtert habe.

Eine graduelle Verschlechterung des ursprünglichen Renovierungszustands rechtfertige aber dennoch kein anderes Ergebnis.

Denn in all diesen Fällen habe der Mieter die (mindestens) unrenovierte Wohnung als vertragsgerecht akzeptiert und ein Anspruch  gegen den Vermieter auf Vornahme von Renovierungsarbeiten scheide damit von vorne herein aus.

4.

Ein Anspruch der Klägerin auf Verbesserung des Dekorationszustands der Wohnung könne mithin erst dann gegeben sein, wenn die Wohnung inzwischen einen „verkommenen“ Zustand aufweise, Renovierungsarbeiten also erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen.

Dafür sei jedoch nichts ersichtlich.

 

Praxishinweis:

 

1.

Eine für Vermieter äußerst wichtige Entscheidung, die unseres Erachtens gut vertretbar ist.
 
In einem durch uns geführten Rechtsstreit entschied das AG Karlsruhe – Durlach, Urteil vom 26.07.2018, Az. 1 C 201/16, mit gleicher – durch uns „gelieferter“ – Begründung zu Gunsten unserer Mandanten, die ebenfalls eine unrenovierte Wohnung vermietet hatten.
 
Die Berufung der Mieterin gegen dieses Urteil ist derzeit beim LG Karlsruhe, Az. 9 S 180/18 , anhängig.
 
Wir werden hierüber weiter berichten.
 
2.
Auch darüber, ob das LG Berlin richtig entschieden hat, werden wir weiter berichten.
 
Denn es hat die Revision gegen sein obiges Urteil zugelassen, die auch eingelegt worden ist und beim Bundesgerichtshof unter dem Az. VIII ZR 163/18 geführt wird.
 
Es bleibt also spannend!
 

Bis dahin noch Fragen?

 

Die Antwort erhalten Sie von unserem Partner

 

Ralf Schulze Steinen,Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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