Wohnungseigentumsrecht | 14.08.2018

Verwaltungsbeirat – Muss er den Verwalter ermahnen?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Den Verwaltungsbeirat nach WEG trifft grundsätzlich keine Pflicht, den Verwalter zur Erfüllung seiner Pflichten zu ermahnen .

 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.02.2018, Az. V ZR 101/16 entschieden.

DER FALL:

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Schadensersatz.

Der Beklagte ist Verwaltungsbeirat der WEG, der beide angehörig sind.

Die Klägerin meint, sie habe einen Schaden an ihrem Sondereigentum deshalb erlitten, weil der Verwalter einen Beschlussantrag pflichtwidrig nicht auf die Tagesordnung gesetzt habe.

Dem Beklagten, so die Klägerin, sei die Nichtaufnahme von Anfang an bekanntgewesen.

Er sei deshalb in seiner Funktion als Verwaltungsbeirat dazu verpflichtet gewesen, den Verwalter zur Aufnahme des Beschlussantrags zu ermahnen.

Dies Pflicht habe der Beklagte verletzt, weshalb er für den der Klägerin entstandenen Schaden hafte.

Zu Recht?

DIE ENTSCHEIDUNG:

Nein – mit diesem Argument kann eine Haftung des Beklagten nicht begründet werden.

1.

Sei – wie hier – ein Verwalter bestellt, so habe dieser eine Versammlung der Wohnungseigentümer vorzubereiten und einzuberufen – § 24 Abs. 1 WEG.

Mit dieser Befugnis korrespondiere auch das Recht und die Pflicht, die Tagesordnung zu erstellen.

Über die Aufnahme von bestimmten Tagesordnungspunkten entscheide der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen.

Der einzelne Wohnungseigentümer könne nach § 21  Abs. 4 WEG die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte von dem Verwalter verlangen, wenn deren Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.

Einzelne Wohnungseigentümer oder Eigentümergruppen hingegen könnten Tagesordnungspunkte nicht ankündigen, m.a.W auf diese Weise die Versammlung zu einer Beschlussfassung zwingen.

Obiger Regelungssystematik liege eine Ordnungsfunktion zugrunde, die einen strukturierten und effizienten Ablauf einer Eigentümerversammlung gewährleisten soll

2.

Der Verwaltungsbeirat und dessen Aufgaben ergäben sich aus § 29 WEG.

Der Verwaltungsbeirat habe den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen.

Den Verwaltungsbeirat treffe aber keine Pflicht, den Verwalter zu ermahnen, sofern dieser seinen Pflichten nicht nachkommt.

Nach dem Gesetz stünden dem Verwaltungsbeirat keine eigenen Entscheidungsbefugnisse zu.

Er sei vielmehr ein Organ zur Unterstützung des Verwalters. Er helfe bei der Vorbereitung der Eigentümerversammlung, in der über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung, Rechnungslegungen und Kostenanschläge beschlossen werden soll.

Eine allgemeine Überwachungspflicht oder eine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter sehe § 29 WEG nicht vor.

Daher begründe der unterlassene Hinweis auf die Nichtaufnahme des Beschlussantrages der Klägerin auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung auch keine Verletzung einer Pflicht, die den Beklagten in seiner Eigenschaft als Verwaltungsbeirat getroffen hätte.

PRAXISHINWEIS:

1.Die Entscheidung ist richtig. Die Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats sind grundsätzlich minimal,obschon die praktische Erfahrung zeigt, dass diese regelmäßig überschätzt werden. Aussagen wie Der Verwaltungsbeirat soll hierüber entscheiden oder Der Verwaltungsbeirat hat die – beschlusslose – Beauftragung des Handwerkers XY genehmigt sind gleichermaßen häufig, wie unzutreffend. Der Verwaltungsbeirat unterstützt, er entscheidet nicht. 2.Schließlich beantwortet die Entscheidung nebenher eine andere, genauso praxisrelevant Frage. Es geht um die Frage nach der Reichweite eines Entlastungsbeschlusses, insbesondere um die Frage, ob die beschlossene Entlastung auch Schadensersatzansprüchen einzelner Wohnungseigentümer wegen Schäden an ihrem Sondereigentum entgegengehalten werden kann. Der BGH verneint diese Frage. Begründung: Es fehlt den Wohnungseigentümern die diesbezügliche Beschlusskompetenz.

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Ralf Schulze Steinen

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