Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 8

Hausfriedensstörung:

Der Begriff der sog. Hausfriedensstörung findet Erwähnung in § 569 Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift gilt sowohl für das Wohnraum-, als auch für das Gewerberaummietrecht. Die Hausfriedensstörung kann in Zusammenhang mit einer fristlosen, selbstverständlich auch in Zusammenhang mit einer fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses eine Rolle spielen. Das Zusammenleben mehrerer (Miet-) Parteien unter einem Dach erfordert ein erhöhtes Maß an Rücksichtnahme und Toleranz. Jede Partei hat sich so zu verhalten, dass die anderen nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den Umständen des Einzelfalles unvermeidlich ist. Denn nur so wird das Zusammen- bzw. Nebeneinanderleben mehrerer Personen in ein und demselben Haus erst erträglich. Dieses Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ist durch die Mietparteien zu beachten, damit der Hausfriedengewahrt wird. Eine Hausfriedensstörung kommt dabei in Betracht, wenn eine Mietpartei gegen die Hausordnung verstößt, z.B. Lärm in den dort geregelten Ruhezeiten verursacht, oder andere Mietparteien in sonstiger Weise belästigt, z.B. durch die Verbreitung unangenehmer Gerüche. Auch Beleidigungen oder Tätlichkeiten gegenüber anderen Mieter oder dem Vermieter stellen eine Hausfriedensstörung dar. Sozial – adäquates Verhalten, z.B. normale Wohngeräusche, haben die Parteien untereinander hingegen hinzunehmen, denn solches ist zwangsläufige Folge deren Zusammenlebens. Gegenüber Kindern und dem durch sie verursachten Lärm ist ein erhöhtes Maß an Toleranz zu erwarten. Soll eine fristlose Kündigung auf eine nachhaltige Hausfriedensstörung gestützt werden, so bedarf es vorher regelmäßig einer Abmahnung des beanstandeten Verhaltens, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB, sowie deren Missachtung in gleicher Art und Weise. Nur bei einer schwerwiegenden Hausfriedensstörung, namentlich bei Tätlichkeiten, mitunter auch bei Beleidigungen, wird eine Abmahnung als entbehrlich angesehen, § 543 Abs. 3 S. 2 BGB. Zwar bedarf die fristgerechte Kündigung keiner vorherigen Abmahnung. Gleichwohl sollte in Zweifelsfällen eine solche erklärt werden, da dann deren Missachtung der Hausfriedensstörung das für eine Kündigung erforderliche Gewicht verleihen kann.

Haftung des Mieters:

Miete ist die entgeltliche Überlassung fremden Eigentums zum vorübergehenden Gebrauch durch den Mieter unter Ausschluss des Eigentümers/Vermieters. Bezüglich des ihm zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen, fremden Eigentums treffen den Mieter Obhutspflichten und Anzeigepflichten, § 536 c Abs. 1 BGB. Die Obhutspflicht des Mieters meint, dass er sorgsam mit der Mietsache umzugehen, Beschädigungen und Gefährdungen selbiger zu vermeiden hat. So hat der Mieter z.B. ausreichend zu heizen und zu lüften, bei (längerer) Abwesenheit die Fenster geschlossen zu halten und gefährliche Handlungen in der Mietsache, z.B. offenes Feuer, zu unterlassen. Die Anzeigepflicht des Mieters meint, dass er auftretende Mängel und Gefahren unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen hat, damit dieser tätig werden und diese beseitigen kann. Auf die Anzeige ist der Vermieter angewiesen, denn er hat den unmittelbaren Besitz an den Mieter übergeben. Verletzt der Mieter seine diesbezüglichen Pflichten, dann kommt eine Haftung des Mieters auf Schadensersatz in Betracht. Eine solche kann z.B. dann zu bejahen sein, wenn er die Mietsache infolge vertragswidrigen Gebrauchs oder Unterlassens gebotener Handlungen beschädigt oder auftretende Mängel nicht anzeigt und infolge dessen dem Vermieter ein Schaden entsteht, § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB. Lediglich für Veränderungen/Verschlechterungen  der Mietsache infolge vertragsgemäßen Gebrauchs haftet der Mieter nicht, § 538 BGB. Gemeint sind damit aber lediglich normale Abnutzungserscheinungen, z. B. unvermeidliche Gebrauchsspuren an den Fußböden, den Einrichtungsgegenständen, die Abnutzung der Dekoration oder vereinzelte Dübellöcher. Für solches haftet der Mieter nicht, muss solches am Ende des Mietverhältnisses auch nicht beseitigen. Wann die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten ist, ist eine Frage des Einzelfalles und auch davon abhängig, was vermietet worden ist.

Härtegründe:

Die sog. Härtegründe finden Erwähnung in § 574 BGB. Sie können anlässlich einer ordentlichen Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB oder einer außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist i. S. d. § 575 a BGB relevant werden. Das Gesetz gibt dem Mieter in diesen Fällen die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses von dem Vermieter im Wege eines Widerspruchs gegen die Kündigung zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Durch die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Vorliegen eines Härtegrundes wird der mietrechtliche Kündigungsschutz erweitert. Bei einer außerordentlichen, also fristlosen Kündigung, besteht die Widerspruchsmöglichkeit nicht, § 574 Abs. 1 S. 3 BGB. Im konkreten Einzelfall hat eine Abwägung der widerstreitenden Interessen stattzufinden, also dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung. Diese Abwägung muss ergeben, dass der Auszug des Mieters zu nicht zu rechtfertigenden Nachteilen von einigem Gewicht führt. Umzugs- bzw. kündigungstypische Nachteile, etwa Umzugskosten, Umzugsstress, Ersatzwohnraumsuche o.Ä. bleiben dabei außer Betracht. Als Härtegründe kommen z.B. fehlender Ersatzwohnraum, § 573 Abs. 2 BGB, Krankheit und Behinderung oder Schwangerschaft in Betracht. Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines Härtegrunds ist der Mieter.

Hausordnung:

Die sog. Hausordnung ist in größeren Mietshäusern üblich. In der Hausordnung werden ordnende Regeln kodifiziert, deren Einhaltung ein geordnetes und reibungsloses Zusammenleben mehrerer Mietparteien ermöglichen und die Wahrung des Hausfriedens gewährleisten sollen. In der Regel werden dort konkretisierende Gebrauchs- und Nutzungsregelungen bezüglich der einzelnen Wohnungen, z.B. in Bezug auf die Lautstärke von Musik (Zimmerlautstärke), und bezüglich der dem Gemeingebrauch unterliegenden Gebäudeteile, z.B. bezüglich des Treppenhauses, aufgestellt. Grundsätzlich ist Sinn und Zweck der Hausordnung die formale Niederlegung und Konkretisierung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme, das unabhängig vom Vorhandensein einer Hausordnung gilt und durch die Mietparteien zu beachten ist. Häufig in Hausordnungen sind aber auch Regelungen, die den Mietern konkrete Tätigkeitspflichten auferlegen, etwa die (turnusmäßige) Reinigung von Teilen des Treppenhauses, die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegt. Solche Verpflichtungen werden aber nur dann wirksam begründet, wenn die Hausordnung zum Gegenstand des Mietvertrags gemacht worden ist und keine überraschenden, ungewöhnlichen Verpflichtungen erhält. Verstöße gegen die Hausordnung können zur Grundlage einer Abmahnung, eines Unterlassungsbegehrens und – bei entsprechender Schwere – auch zum Gegenstand einer Kündigung gemacht werden.

Hausverbot:

Grundsätzlich kann der Vermieter/Eigentümer frei darüber entscheiden, wem er den Zugang zu seinem Eigentum gewährt und wem nicht. Aufgrund seiner Stellung ist er mithin auch dazu in der Lage, gegenüber bestimmten Personen ein Hausverbot zu erteilen, ohne dass es hierfür eines besonderen Grundes bedürfte. Dieses Recht wird eingeschränkt durch das sich aus dem Mietvertrag ergebende Recht des Mieters, in der von ihm angemieteten und inne gehabten Wohnung Besuch zu empfangen. Das ist nämlich von seinem vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt, er allein hat in Bezug auf seine Wohnung das Hausrecht inne. Das Recht des Mieters, soziale Kontakte zu pflegen, also Besuch zu empfangen, ist ein wesentliches Kernrecht, das ausgehöhlt und unterlaufen werden würde, hätte der Vermieter das Recht, willkürlichHausverbote gegenüber den Besuchern des Mieters zu verhängen. Ein solches Recht des Vermieters besteht deshalb nicht. Aufgrund des Mietvertrags hat er es zu dulden, dass die dem Gemeingebrauch dienenden Gebäudeteile, z.B. das Treppenhaus, und die Mietsache selbst durch Besucher des Mieters betreten werden. Ein Hausverbot gegenüber Besuchern des Mieters ist deshalb nur dann gerechtfertigt, wenn ein wichtiger Grund hierfür vorhanden ist. Ein solcher ist namentlich dann vorliegend, wenn es durch den Besuch zu Hausfriedensstörungen, Verunreinigungen oder Beschädigungen der Mietsache gekommen ist.