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Mietrecht Karlsruhe – Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte

von Ralf Schulze Steinen | 12.07.2013

Mietrecht Karlsruhe – Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte

 

Unter der Überschrift Mietrecht Karlsruhe – Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte halten wir Sie über die Rechtsprechung der Karlsruher Instanzgerichte im Mietrecht, insbesondere im Wohnraummietrecht, auf dem Laufenden. Interessierte Vermieter und Mieter erhalten dabei einen Einblick in praxisrelevante Entscheidungen des Amtsgerichts Karlsruhe, des Amtsgerichts Karlsruhe – Durlach und des Landgerichts Karlsruhe als zuständiges Berufungsgericht.

Zwar werden die grundlegenden Entscheidungen im Mietrecht durch den VIII. und den XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) getroffen, über dessen Rechtsprechung wir selbstverständlich ebenfalls berichten. Der BGH ist aber in erster Linie eine Rechtsinstanz, die vor allem über die richtige Anwendung der Gesetze, deren Auslegung und streitige theoretische Fragen entscheidet.

Die für Vermieter und Mieter wichtigen Einzelfallentscheidungen bleiben den Tatsacheninstanzen überlassen. Da das Mietrecht ein Schwerpunkt unserer Kanzlei ist, berichten wir vornehmlich über durch uns bzw. unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht für unsere Mandanten erstrittene Entscheidungen.

In unserer blog-Reihe Mietrecht Karlsruhe – Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte berichten wir heute über eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Karlsruhe.

Hier die Entscheidung mit Leitsätzen und Kurzkommentar:

Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 07.06.2013, Az. 1 C 249/12

Leitsätze:

1. Eine Position „Strom“ in einer Betriebskostenabrechnung ist nicht nachvollziehbar und nicht verständlich, somit bereits formell fehlerhaft.

2. Ist im Vergleich zum Vorjahr eine signifikante Steigerung (> 10 %) einzelner Betriebskosten  zu verzeichnen, muss der Vermieter im Mietprozess eine plausible Erklärung hierfür liefern, anderenfalls er nur den Betrag aus dem Vorjahr gegen den Mieter geltend machen kann.

3. Ein Umlageschlüssel „ME – Ant“ ist allgemein verständlich und nachvollziehbar, dies jedenfalls dann, wenn sich dessen Bedeutung unter Zuhilfenahme des Mietvertrags ermitteln lässt.

4. Der Mieter kann die in eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung eingestellten Ablesewerte im Prozess nicht einfach bestreiten. Erforderlich ist ein substantiiertes Bestreiten unter konkreter Darlegung etwaiger Ablesefehler oder durch den Mieter selbst abgelesener Werte.

Kurzkommentar:

Eine formell ordnungsgemäße Betriebkostenabrechung liegt vor, wenn folgende Voraussetzungen  erfüllt sind:

Angabe der Gesamtkosten (je Betriebskostenart), Angabe und – soweit nicht allgemeinverständlich – Erläuterung der zur Anwendung gebrachten Umlageschlüssel, Berechnung der auf den Mieter entfallenden Anteile, Abzug der mieterseits geleisteten Vorauszahlungen im Abrechnungszeitraum.

Im Übrigen muss die Betriebskostenabrechnung insgesamt rechnerisch und gedanklich nachvollziehbar sein, wobei auf die Sicht eines durschnittlichen, weder betriebswirtschaftlich, noch juristisch vorgebildeten Mieters abgestellt wird. Unverständliche Positionen und Abkürzungen sind zu unterlassen.

Dafür, dass die Betriebskostenabrechnung inhaltlich richtig ist, ist im Mietprozess der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Karlsruhe ist in Anbetracht des Vorstehenden nur zum Teil zutreffend:

1.

Richtig ist, dass eine Position „Strom“ in einer Betriebskostenabrechnung derart allgemein und nichtssagend ist, dass der Mieter nicht erkennen kann, welche Kosten sich dahinter verbergen.

2.

Richtig ist auch, dass der Vermieter für eine signifikante Kostensteigerung im Vergleich zum Vorjahr jedenfalls im Mietprozess eine plausible Erklärung liefern muss. Ob diese Erklärungslast bereits bei einer Steigerung von 10 % gegeben ist, ist aber fraglich.

3.

Falsch ist, dass ein Verteilerschlüssel „ME – Ant“ allgemein verständlich oder hinreichend bekannt ist. Das ist abwegig. Es ist auch nicht Aufgabe des Mieters,sich aus einem Strauß von im Mietvertrag aufgeführter, möglicher Verteilungsschlüssel den zu dieser Abkürzung passenden zusammenzureimen.

4.

Falsch und viel zu pauschal ist die Ansicht des Amtsgerichts Karlsruhe, dass ein substantiiertes Bestreiten der Ablesewerte durch den Mieter, namentlich die Darlegung konkreter Ablesefehler oder durch ihn selbst abgelesener Werte erforderlich ist.

Mit dieser Argumentation wollte das Amtsgericht augenscheinlich dem grundsätzlich für die Richtigkeit der Ablesewerte darlegungs- und beweisbelasteten Vermieter behilflich sein, der aufgrund der zur Anwendung gekommenen Funkablesemethode keine Ableseprotokolle vorlegen und auch keinen  Mitarbeiter des Ablese- bzw. Abrechnungsunternehmens als Zeuge für die Richtigkeit der eingestellten Werte benennen konnte.

 

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